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遇到惡鄰居可否要求搬離甚或不准他在社區內擁有房地?

已更新:2020年4月28日



-淺談最高法院民事具有參考價值裁判108年度台上字第1541號判決-


前言

現今台灣地狹人稠,尤其都會區內居住在社區或是公寓往往才是常態。而這樣群居式的住宅,便難不與鄰居發生互動。古訓「千金買屋,萬金買鄰」,可見有個好鄰居是比有間好房子還重要的事。然而若是遇到惡鄰居,該怎麼辦呢?

在公寓大廈管理條例第22條即有規定,在符合一定條件與程序下,可以訴請法院要求惡鄰居強制搬離,甚至是如果該房屋是惡鄰所有,還可以強制拍賣該房屋,讓我們可以跟惡鄰居說 bye bye!今天讓我們一起來看看最高法院108年度台上字第1541號判決,闡述在什麼樣的情況下可以強制拍賣惡鄰居的房屋呢?


相關爭議

雖然公寓大廈管理條例第22條第2項規定得訴請法院要求惡鄰居出讓房屋;但對惡鄰居而言,所擁有的房屋是他的財產權,依憲法第15條受有保障。此際便形成「惡鄰居的財產權保障」與「其他住戶的安全、居住品質」二者相衝突,如何在這之間尋找平衡以求兼顧,即為本件爭議所在。


案件事實略述

相關前案

被告謝某是原告福懋首善社區內的住戶(同時亦是區分所有權人之一),從102年起即常常在家中製造警報及音樂聲響,嚴重影響其他住戶作息,經管委會多次溝通未果。另外謝某也長期在社區停車場內危險駕駛、按喇叭,甚至疑似拿出攻擊性武器、有跟蹤之行為,嚴重影響社區住戶居住品質及人身財產安全,也經多次通知改善未果。後即經社區區分所有權人大會決議通過訴請法院請求謝某強制遷離。法院亦依相關事證採信上開說法,而判決管委會勝訴。(高雄地方法院103年訴字第2384號民事判決)


本案

經前面強制遷離判決確定後,謝某並未自動搬離,仍舊持續在其房內撥放音響、社區停車場內危險駕駛、按喇叭,更甚者於大樓樓梯間持斧頭揮舞,破壞安全梯扶手及照明設備,因此再次經社區區分所有權人大會決議通過訴請法院請求謝某強制出讓其在社區內之房地。

然而經法院認定:

1.監視器畫面不清楚,故無法認定的確是謝某持斧頭造成樓梯扶手及照明設備損壞;至於製造噪音、危險駕駛等情形屬實仍有滋擾行為。

2-1.認為強制出讓房屋為免不當侵害區分所有權人的財產權,須合乎適當性、必要性、衡平性及最後手段性之要件才可為之。

2-2.而本件經前開強制遷離判決確定,管委會並已聲請強制執行令謝某搬離社區。於搬離前所為在房內撥放音響、社區停車場內危險駕駛等情況已不會再發生;而搬離後假藉回社區拿信件之機會而按喇叭等情,仍可以用報警、蒐證等手段處理;有暴力傾向等情,亦無證據可以證明,難以僅憑其他住戶片面主觀意見而認定屬情節重大。

3.結論:認定強制出讓並沒有符合最後手段性而判決管委會敗訴。

(高雄地方法院105年訴字第792號民事判決)

經上訴後,二審對謝某相關行為雖稍有不同認定,然而仍是認定並不符合最後手段性而維持一審判決,仍判管委會敗訴。(高等法院高雄分院106年上字第77號民事判決)

再上訴到了最高法院,此案有了些許轉機。最高法院認為公寓大廈管理條例第22條的立法目的,是因為區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務,導致彼此無法維持共同關係,其他區分所有權人得借由向法院請求出讓該違法者之區分所有權,以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理,提昇居住品質。雖亦認為須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形以決定。然而針對本案第二審判決有以下質疑:

1.謝某的滋擾、揮斧行為,能否以謝某已搬離該處,即可說謝某並無違反法令或規約情節重大?

2.謝某搬離後仍有滋擾行為,能否繼續與其他住戶維持共同關係?

3.不強制出讓謝某房地,是否無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合式住宅管理之目的?

4. 如果強制謝某出讓房地,是否沒有逾越憲法上的比例原則?

最高法院認為以上四點第二審並沒有充分說明就認定謝某無法再為滋擾行為。且所謂「仍可以用報警、蒐證等手段處理而未符合最後手段性」等語,考量謝某與管委會二者之互動,是否符合經驗法則,仍有討論空間。因此將本案發回更審。(最高法院108年台上字第1541號民事判決)

至於本案後續現由「高等法院高雄分院108年度上更一字第9號判決」審理中,最終結果如何,尚待觀察。


條文適用

公寓大廈管理條例第22條規定了「強制遷離」與「強制出讓」兩種方式, 究竟需要滿足何種條件才能行使呢?以下一一道來:

強制遷離部分:

只有管理負責人或管理委員會才可提告,住戶無法以個人名義提告。

須先由管理負責人或管理委員會請惡鄰改善,而其於三個月內仍未改善。

須經區分所有權人會議之決議通過,決議條件須符合條例第31條所定之門檻。

事由部分有三種情況:「積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者」、「違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。」、「其他違反法令或規約情節重大者。」

強制出讓部分:

如果有符合強制遷離之條件,而該惡鄰所住之房屋亦是由其自己所有,則可由區分所有權人會議做出訴請強制出讓之決議。

依本案最高法院見解,尚須符合目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性之要求。

前一點正當性、必要性等要求,係屬法院判斷衡量之重點所在,若有疑義,建議尋求專業律師諮詢或協助訴訟,以免遭受不利判決。


附錄

最高法院108年台上字第1541號民事判決要旨

按人民之財產權固應予保障,但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者,仍得以法律限制之。此觀憲法第 15 條、第 23 條規定自明。而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於 3 個月內仍未改善者,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離;如該住戶為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命該區分所有權人 出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第 22 條第 1 項第 3 款、第 2 項所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言,強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使,惟依其立法意旨,乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務,致無法維持共同關係者,其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權,以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理,提昇居住品質。此即基於憲法第 23 條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上,自須審酌其目的正當性、手段必要性 、限制妥當性及衡平性等一切情形,俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。

相關條文

公寓大廈管理條例第22條

住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。

公寓大廈管理條例31

區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

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